결론부터
2026년에 집을 파는 경우 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 + 조정지역 취득 주택은 거주 2년, 양도가 12억원 이하)을 갖추면 양도소득세가 없습니다. 과세되는 경우에도 장기보유 특별공제가 크게 작동해, 오래 살은 집은 실질 세부담이 작아요. 2026-08-03 개편안은 이 "오래 거주"를 더 후하게 만드는 방향 — 다만 2028년 양도분부터라 시행까지 시간이 있고, 아직 입법 전입니다.
2026년 양도분 — 계산 구조
- 비과세 판정 — 보유 2년 이상 + (취득 당시 조정대상지역이면) 거주 2년 이상 + 양도가액 12억원 이하.
- 12억원 초과 고가주택 — 비과세는 아니지만 초과 비중만 과세하는 안분 계산이 적용돼요. 비율은 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액.
- 장기보유특별공제 — 보유기간 공제(3년 12%부터 연 4%p, 최대 40%) + 거주기간 공제(2년 8%부터 연 4%p, 최대 40%)를 합산. 각각 상한이 별도라 합계 80%까지 가능합니다.
- 기본공제 250만원 — 양도소득금액에서 차감.
- 세율 — 과세표준에 6~45% 누진세율(소득세법 §55). 보유 2년 미만 단기 양도는 60%(1년 미만 70%) 단일세율.
- 지방소득세 — 위 국세의 2%가 별도로 부과됩니다.
개편안 — 2027~2029 단계 (입법 전)
- 2027년 양도분부터: 10년 이상 거주·양도가 30억원 이하 1세대 1주택의 기본공제가 250만→2,500만원으로 확대. 다주택 중과율도 한시 완화(2주택 +20→+5%p, 3주택 이상 +30→+10%p).
- 2028년 양도분부터: 장기보유특별공제가 장기거주 소득공제(연 6%, 최대 60%)와 장기보유 소득공제(연 2%, 최대 20%)로 이원화 — 요건은 3년 보유 + 2년 거주. 공제한도 20억원 신설.
- 2029년 양도분부터: 거주 공제가 연 8%·최대 80%으로 확대되고 보유 공제는 폐지, 한도는 10억원으로 축소.
정리하면 짧게 보유하고 파는 경우보다 오래 거주한 1주택의 공제가 커지는 구조예요. 다만 거주 기간이 짧은 다주택·단기 매도 세그먼트는 상대적으로 부담이 커집니다.
직접 계산해 보기
취득가·양도가·보유·거주 기간을 입력하면 비과세 판정부터 누진세율 적용까지 전개되고, 2027~2029 개편안 적용 시 세액이 나란히 표시돼요. 양도소득세 계산기 →
근거 원문
- docs/sources/tax/소득세법-양도세-2026-07-01.md — §55·§89·§95·§103·§104
- docs/sources/tax/소득세법시행령-양도세-2026-07-01.md — §154·§155·§160
- docs/sources/tax/국세청-장특공제율표-2026-08-20.md — §95 표2 교차검증
- docs/sources/tax/재정경제부-세제개편안상세본-부동산세-2026-08-03.md — p.56~59·68·72
본 해설은 참고용이며, 개편안 수치는 국회 통과 전까지 변동될 수 있습니다. 실제 세액은 과세관청의 부과·결정에 따라 달라질 수 있습니다.